Crowdfunding voor een huis

Niet al te lang geleden plaatste journalist en schrijver Albert Heller een interessant voorstel voorstel op zijn blog. Een ware offer you can't refuse zo lijkt het. Maar ik doe toch niet mee. Laat ik gouden bergen liggen?

Het plan houdt in dat hij een huis wil kopen van 2 ton en daarvoor verkoopt hij 4.000 waardebonnen van 50 euro aan particulieren. Elke maand koopt Heller er 15 terug voor 60 euro, dat levert hem vaste maandlasten van 900 euro op, een nette maandlast voor een hypotheek van 2 ton. En wat een bofkonten zijn de waardebonhouders, ze krijgen 20% rente! Eenmalig.

Mijn eerste gedachte was ook, ik stap in voor, laten we zeggen, 1.000 euro. Dan verdien ik even 200 euro aan deze sympathieke jongeman.

Maar toen kwam het probleem. Als hij 15 waardebonnen per maand terugkoopt, dan is hij 4000/15=267 maanden bezig met terugkopen. Dat is ruim 22 jaar. Graag ontvang ik 20% rente, maar niet eenmalig over een looptijd van 22 jaar. Dat komt namelijk overeen met een jaarlijkse rente van 0,8%. Daar doe ik het niet voor, zeker gezien het feit dat de inflatie de afgelopen jaren tussen de 1 en 3% bungelde. Laten we voor het gemak stellen dat de komende 22 jaar de inflatie 1% zal zijn, dan is mijn uitgave van 1.000 euro nu over 22 jaar 1.244 euro waard. Mijnheer Heller betaalt mij 1.200 euro terug. Goed businessmodel Albert, je woont in een mooi huis en verdient ook nog minstens 44 euro. Want we gaan er maar vanuit dat de inflatie minstens 1% zal zijn. Bij een inflatie van 3% is 1.000 euro nu 1.916 euro over 22 jaar. Tel uit je 716 euro winst.

Maar nu ben ik niet helemaal eerlijk. Wie zegt dat ik pas over 22 jaar mijn inleg terugkrijg? Wel hier doet Heller aan een stukje leeftijdsdiscriminatie: "De oudste mensen betaal ik daarom het eerste. De jongste als laatste."  Ik ben met mijn 33 jaren ietsje ouder dan Albert Heller zelf. Aangezien ik vooral veel sympathiserende ouders, ooms, tantes en eventueel grootouders zie instappen, denk ik dat ik met mijn 33 jaartjes aan het eind van de keten zal zitten. En als ik niet aan het eind van de keten zit, dan is er wel een andere jongste deelnemer.

Stel nou, ik zou mijn 1.000 euro niet investeren in Hellers huis, maar ik zou het op een spaarrekening zetten, bij een bank (doe eens gek!). Volgens http://www.spaarrente.nl/ zijn de hoogste spaarrentes een kleine 2 %. Over 22 jaar ben ik 1.546 euro rijk. Het is mogelijk dat dat nog niet tegen de inflatie opbeukt, maar ik ben dan wel rijker dan wanneer ik Hellers huis financier. Deposito spaarvormen (en daar lijkt Hellers idee het meest op) geven tot 3,5% per jaar.

Albert Heller heeft zelf kennelijk ook gemerkt dat zijn idee niet voor iedereen gunstig werkt. Dat blijkt uit zijn post Harde Centen. Hij oppert dat de jongste inlegger 30% rente krijgt. Dan mag de jongste inlegger hopen dat de inflatie beperkt blijft en wel niet meer wordt dan zo'n 1,2%. Ik zal de jongste inlegger uit de droom helpen: ook dat gaat niet lukken. De diepere motivatie van Heller is dat hij tegen megawinsten bij banken is. Aha, de banken hebben het gedaan! Maar hierboven heb ik zojuist aangetoond dat de banken, mij als investeerder beter bedienen dan Heller zijn jongste investeerder bedient. Het is Heller die zijn jongste investeerder, vermoedelijk onbedoeld, geld aftroggelt met de belofte van gouden bergen. Maar de jongste investeerder is beter af bij een bank.

Goed, de investering is dus niet zoveel waard. Laten we nu eens kijken naar de hypotheek. Heeft Heller een gunstige hypotheek ter waarde van 2 ton als zijn maandlasten maar 900 euro zijn? De Hypotheker helpt ons uit de brand. Heller is 29, om een hypotheek van 2 ton te krijgen, moet hij een bruto jaarinkomen hebben van minimaal 42.678 euro, hij wil in 22 jaar aflossen. Zijn netto maandlasten komen dan op 948 euro oplopend tot 1.226 euro, omdat bij een annuiteitenhypotheek de hypotheekrente afneemt en dus ook de aftrek daarvan. Dus ja, Albert Heller heeft zich een gunstiger hypotheek bedacht dan dat een bank kan geven. Hij en degenen die in de eerste 5 jaar terugbetaald krijgen zitten op rozen. De jongste investeerder is de klos. En aangezien het aantal investeerders eindig en aftelbaar is, is er altijd een jongste.

In zijn jongste post We gaan het doen, wordt duidelijk dat Heller een systeem wil opzetten van 4000 mensen die anderen willen helpen aan een hypotheek waarin vooral wordt afgelost en minder rente wordt betaald. We hebben al gezien dat dat een oninteressante investering oplevert. Maar Heller lokt zichzelf in de val. Want hoe heet ook alweer een systeem waar meerdere mensen investeren ten einde daar wat aan te verdienen. Een systeem dat bovendien kredieten verstrekt aan mensen die een huis willen kopen? Zo'n systeem heet een bank.

Aan de AHHB (Albert Heller HypotheekBank) wil ik best mijn geld toevertrouwen tegen een eenmalige rente van 20%, want Heller lijkt me een integere jongen. Maar dit doe ik alleen als mijn inleg jaarlijks wordt gecorrigeerd voor de inflatie. En ik vraag me af hoelang de AHHB dat gaat volhouden.